חוקי פינוי בינוי בישראל מעניקים זכויות מורחבות אם אתם קשישים מתוך הכרה עמוקה בקשיים הייחודיים שאתם עלולים לחוות במהלך תהליכים ארוכים ומורכבים של התחדשות עירונית. אילו הטבות והגנות מיוחדות מגיעות לכם במסגרת הפרויקטים החשובים האלה שנועדו להבטיח את הרווחה ואת הזכויות שלכם? המשיכו לקרוא!
מי נחשב קשיש בפרויקטי פינוי בינוי?
לפי החוק, "קשיש" הוא בעל דירה שמלאו לו 70 שנים במועד החתימה הראשונה על עסקת פינוי בינוי בבניין, והוא התגורר בדירה לפחות שנתיים. עד 2021, הגדרת "קשיש" התייחסה לבני 75 ומעלה, אבל בתיקון לחוק הורידו את הגיל ל-70, דבר שהרחיב את מעגל הזכאים להטבות.
זכויות מיוחדות לבני 70 ומעלה בפינוי בינוי
היזם חייב להציע לכם דירה "בתמורה" בבניין המחודש, ובנוסף לפחות אחת מהחלופות הייחודיות שהחוק מגדיר.
החלופות שהיזם חייב להציע לבני 70 עד 74
- מעבר לבית אבות עם תשלומי איזון: אפשרות למעבר לבית אבות או דיור מוגן, בתוספת תשלומים עד לשווי המהוון של דירת התמורה.
- רכישת דירה חלופית בסמוך למקום המגורים: הדירה צריכה להימסר לקשיש עד למועד הפינוי, ואם הקשיש ביקש זאת – מיקומה יהיה ככל הניתן בסמוך לדירה הנוכחית שלו, למשל, במקרה של פינוי בינוי בגבעתיים, הם יצטרכו להציע לכם דירה בעיר.
- קבלת סכום כסף לרכישה עצמאית: קבלת סכום כסף בשווי המהוון של דירת התמורה שמיועד לרכישת דירה חלופית לפני מועד הפינוי.
הטבות מיוחדות וזכויות מורחבות לבני 75 ומעלה
לאזרחים מגיל 75 שנים ומעלה או לחולים שמוגדרים כסופניים, החוק מעניק הטבות והגנות נרחבות יותר במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית. היזם מחויב לפי דין להציע להם את דירת התמורה שמיועדת וכן את מגוון החלופות האחרות שהוזכרו למעלה תוך מתן עדיפות לצרכים המיוחדים שלהם. זאת במטרה להבטיח את הרווחה ואת הזכויות שלהם בתהליך.
זכות הסירוב של קשישים
אם לא הוצגו בפניכם האפשרויות החלופיות שמגיעות לכם לפי חוק, יש לכם את הזכות המלאה לסרב להשתתף בפרויקט, והסירוב שלכם ייחשב "סירוב סביר". משמעות הדבר היא שלא ניתן יהיה להגיש נגדכם תביעה משפטית כ"דייר סרבן" ולא תישאו בהשלכות משפטיות בגלל הסירוב שלכם.
חובות היזמים כלפי קשישים
היזמים חייבים לגלות לכם את כל החלופות האפשריות כבר בשלב המשא ומתן הראשוני. יזמים שלא מציגים בפניכם את כל התמורות הייחודיות, עלולים להיחשב כעוברים על החוק. היזמים גם מחויב לקיים אסיפת הסברה מיוחדת לקשישים שתכלול הסבר מפורט על הזכויות שלהם והחלופות שעומדות בפניהם.
השלכות מס והיבטים כלכליים
חשוב לוודא שרכיב מס רכישה מובא בחשבון בתמורה המוצעת. למשל, אם מחיר דירת התמורה הוא 3 מיליון ש"ח, אתם עלולים להידרש לשלם כ-30 אלף ש"ח מס רכישה אם הדבר לא הוסדר בהסכם. כדאי גם להביא בחשבון שדירה חדשה עשויה לגרור הוצאות תחזוקה ודמי ועד בית גבוהים יותר שעלולים להיות נטל אם אתם חיים מקצבאות.
ליווי משפטי ומקצועי
בעסקאות פינוי בינוי קיימים פערי כוחות בין היזמים לבין הדיירים, כשאוכלוסיות מבוגרות נמצאות בעמדת חולשה מיוחדת. לאור מורכבות התהליך וההשלכות ארוכות הטווח, מומלץ מאוד להיעזר בעורך דין שמתמחה בהתחדשות עירונית ובשמאי מקרקעין אובייקטיבי. אנשי המקצוע האלה יוכלו לסייע בהבנת ההסכם, לייצג את האינטרסים שלכם מול היזמים ולהבטיח שתקבלו את מלוא הזכויות שלכם והתמורה ההוגנת שמגיעה לכם לפי דין.
טיפים מעשיים
שאלו את היזמים באופן ישיר על החלופות הייחודיות שהוא מציע לקשישים, בררו מי נושא בעלויות המעבר, האריזה והפריקה של חפצים ואילו ערבויות ייתנו להבטחת התמורה. שמרו תיעוד מלא של כל התקשורת עם היזמים ואל תחתמו על מסמכים בלי התייעצות עם עורך דין.
לסיכום
קשישים בני 70 ומעלה זוכים להגנה משפטית מורחבת בפרויקטי פינוי בינוי שמכירה בצרכים המיוחדים שלהם ובקושי הטמון במעבר למגורים חדשים בגיל מתקדם. חשוב להכיר את הזכויות שלכם, להיעזר בייעוץ מקצועי ולא להסתפק בהצעה ראשונה מהיזמים. זכרו שהחוק עומד לצידכם, אבל רק אם אתם יודעים לממש את הזכויות שלכם באופן נכון ובזמן המתאים. השקעה בליווי מקצועי טוב בשלב הראשוני עשויה לחסוך לכם מאבקים משפטיים ארוכים בהמשך.
שאלות נפוצות
איך קובעים את גיל הקשיש לעניין הזכויות?
הגיל הקובע הוא הגיל שלכם במועד שבו נחתמה עסקת פינוי הבינוי הראשונה בבניין – לא במועד הפינוי בפועל.
מה ההבדל בין הזכויות של בן 70 ל-74 לבין בן 75 ומעלה?
ליזמים יש חופש בחירה מסוים בחלופות שהוא מציע לבני 70 עד 74, בעוד שלבני 75 ומעלה הוא חייב להציע את כל החלופות האפשריות.
מה זה "שווי מהוון"?
שווי מהוון הוא הערכת השווי הנוכחי של דירת התמורה העתידית. אם אתם מקבלים דירה חלופית או כסף באופן מיידי, הסכום יהיה נמוך יותר מערך דירת התמורה העתידית.
האם חייבים לקבל את החלופות המוצעות?
לא. אתם רשאים לסרב לכל החלופות ולבחור בדירת התמורה במקום. החוק מבטיח לכם זכות בחירה מלאה.
מה קורה אם היזמים לא הציעו את כל החלופות שמגיעות לכם?
אתם יכולים לסרב להשתתף בפרויקט והסירוב שלכם ייחשב סביר. בנוסף לכך, תוכלו לפנות לערכאות משפטיות לאכיפת הזכויות שלכם.
המידע באתר הוא לא חוות דעת מקצועית או המלצה מקצועית מכל סוג שהוא, כדי לקבל את הטיפול המדויק לצורך הטיפול בבעיה יש לפנות למומחה בתחום בלבד.
